Házkezelő

Minden, ami Társasház

Mit tegyünk ha közös költség tartozást halmoztunk fel?

2018. január 07. 14:49 - dorakrokovics

Sok lakóközösségnek okoznak problémát a nem fizető tulajdonostársak, akiknek jelentős része nem hobbiból nem fizet, hanem egyszerűen anyagi lehetőségeik adott helyzetben nem teszik lehetővé. Pénzügyi helyzetük változásának számtalan oka lehet: hol családmodell változás (értsd pl.: válás, tartásdíj) vagy valamelyik kereső fél jövedelmének kiesése, megcsappanása.

Ezekben a helyzetekben legtöbbször a közös költség az, ami nem kerül befizetésre, hiszen amíg a villanyt kikapcsolják, ha nem fizetik be, vagy ha a jelzáloghitel nincs törlesztve, akkor a bank viszi az ingatlant, addig a közös költséggel meg jó sokáig amúgy sem kezdenek semmit –gondolják sokan. Pedig egy közös költség tartozásnak ugyan úgy lehet a vége lakásárverezés.

De mit NE tegyünk, ha mégis tartozást halmoztunk fel a Társasház felé?

  • Az első és a legfontosabb, hogy ne ignoráljuk a közös képviselet megkereséseit! Egy tértivevényes, ajánlott postai felszólító át nem vétele nem fogja azt jelenteni, hogy a felszólítás meg sem történt. A kézbesítési vélelem ugyanis él, ami azt jelenti, hogy átvettnek lehet tekinteni a levelet.
  • Ne fizessünk tetszőleges, általunk kigondolt összeget a felszólítóra! A felszólítóban szerepel, hogy pontosan mennyi a tartozás. Hibás gondolkodás, hogy ebből befizetünk egy nekünk tetsző összeget és hátradőlhetünk: most akkor egy ideig békén hagynak minket! Vegyük fel a kapcsolatot a közös képviselővel és kérdezzük meg, hogy ha a rendelkezésünkre álló, alacsonyabb összeg befizetése, az együttműködés javít-e érdemben a helyzeten?
  • Ne próbáljuk az időt azzal húzni, hogy közöljük, a felszólítóban szereplő összeg márpedig biztosan nem lehet igaz, anélkül, hogy áttekintettük volna, hogy a befizetéseink megegyeznek-e a feltüntetettekkel, és ezen befizetéseink és a meghatározott közös költség különbözete kiadja-e a levélbe jelzett tartozást. Ha úgy érezzük, hogy a követelt összeg nem megfelelő, akkor reklamáció előtt számoljuk át: ellenőrizzük a befizetéseinket, és ha hibát találunk, akkor vegyük fel a kapcsolatot a közös képviselettel. Mutassunk rá, hogy pontosan melyik befizetésünk lekönyvelése hiányzik és kérjünk új – remélhetőleg ezúttal már nullás – egyenleget.

 

És MIT tegyünk, ha anyagi problémáink adódtak?

 A legfontosabb, hogy ELŐRE vegyük fel a kapcsolatot a közös képviselettel! Jelezzük, hogy előre láthatólag meddig nem tudunk közös költséget fizetni. Fontos! Ne mulasszuk el ezt azért, mert kellemetlen számunkra, de ne is éljünk vissza azzal, hogy általában megértőek az anyagi problémáink iránt. Így pl. ne jelentsük ki, hogy most fél-egy évig egy forintot sem fogunk tudni fizetni, hiszen ez már veszélyeztetheti a Társasház likviditását. Emellett a többi, rendesen fizető tulajdonostársunk is nehezen fogja megértetni, hogy miért is ne indítson a közös képviselet eljárást ellenünk. Alapvetően ugyanis szomszédjainkat igenis zavarja, hogy amíg ők fizetnek, addig mások felmentést kapnak, ahogy fordított helyzetben minket is zavarna. Ha ezt szemtől szemben nem is fogják velünk közölni a folyosón, a közgyűlésen számon fogják kérni a közös képviseleten a végrehajtás(ok) megindításának hiányát.
Tehát lehet, hogy nem könnyű, de rövid időben belül (maximum 3 hónap) érdemes megoldást találni arra, hogy minden rendszeres költség fizethető legyen. Ha máshogy (pl. családi kölcsönből, munkahely váltással) nem megy, érdemes az ingatlan önkéntes értékesítésén elgondolkodni, elfogadva azt, hogy lakhatási körülményeinknek  (lakás mérete, rezsije, a ház elhelyezkedése és fenntartási költsége) igazodnia kell az élethelyzetünkhöz. Ezt minél hamarabb fogadjuk el, annál kevésbé jövünk ki belőle rosszul anyagilag. Első lépés tehát helyzetünk felismerése, belátása és a minél gyorsabb rendezési lehetőséget egyeztetni a lakók képviseletével.

Ha már jelentősebb közös költség tartozást halmoztunk fel hónapokon át, és ezt előre nem jeleztük, de eddig megúsztuk (türelmes lakótársak vagy lassan reagáló közös képviselet), hogy jogi eljárás induljon ellenünk, akkor se várjuk meg, amíg szólnak és egy összegben követelik az elmaradást.

Vegyük fel a közös képviselettel a kapcsolatot, mert lehetőségünk lesz részletfizetés megállapodást kötni. A részletfizetésnél arra azért készüljünk fel, hogy a tartozás egy részét előre be kell fizetni; ha úgy tetszik ez a záloga annak, hogy a jogi lépések nem kerülnek megtételre. A közösen megegyezett törlesztési idő maximum 1 év szokott lenni, azaz egy 500 ezer forintos tartozást ne akarjunk havi 10 ezer forintjával törleszteni, maradjunk a realitások talaján, hiszen egy közös képviselet sem fogja felvállalni, hogy 50 hónapig (több mint 4 év) törlesszen valaki. Számoljunk azzal is, hogy az elmaradás havi részletei mellett az aktuális közös költséget is fizetni kell! Kiemelten fontos, hogy a részletfizetést ne használjuk időhúzásra! A részletfizetési szerződést a lehető leghamarabb írjuk alá, mert amíg ez nem történik meg, addig folytatódik az eljárás. Ha már aláírtuk a szerződést, akkor az abban foglaltaknak megfelelően ezentúl  teljesítsük a fizetéseket is, mert ha ezt nem tesszük meg, a szerződés érvénytelenné válhat és a fennmaradó tartozás egy összegben követelhető. Nem ritkán akár azonnal jogász bevonásával fizetési meghagyásra adjak át ügyünket. Ha egyszer valaki nem teljesíti a szolidaritási alapon biztosított részletfizetési lehetőségét, akkor sok közös képviselet – valljuk be joggal –, nem fog többet lehetőséget adni erre.
Tehát meglévő tartozás esetén bátran éljünk a részletfizetés lehetőségével, de legyünk tisztában vele, hogy ez az utolsó számunkra is kedvező megoldás.

És végül vegyük sorra a legrosszabb szituációt, amibe kerülhettünk, ha az eddig írtakat elmulasztottuk:
Amikor már túl vagyunk az írásbeli fizetési felszólítókon, akkor kaphatunk fizetési meghagyást, azaz fmh-t.
Ilyenkor az alábbiakat tudjuk tenni: ha tisztában vagyunk azzal, hogy a követelés jogos, akkor azt a fizetési meghagyásban megjelölt bankszámlákra, határidőre, egy összegben meg kell fizetni!
(Figyelem! Nem csak a tőketartozást kell megfizetni, hanem ekkor már az összes levélben megjelölt egyéb eljárási költséget is.)
Ha viszont egyáltalán nem tudjuk, hogy miből adódik az fmh-ban közölt tartozás, azonnal kérjünk a képviselettől egyenleget a tartozás alakulásától. Vegyük figyelembe, hogy itt már vannak jogi határidők, az fmh-nak a kézhezvételtől számított 15 napon belül tudunk ellentmondani. Így a közös képviselettől ne a 14. napon kérjük az egyenleget és utána okoljuk őket azért, hogy nem tudtunk időben ellentmondani!

Ha az egyenleg alapján úgy ítéljük, meg hogy a megjelölt tőke összege nem a valós tartozást mutatja (a tőkénél meg van jelölve, mely időszakra szól), akkor az fmh-nak 15 napon belül írásban tudunk ellentmondani, az azt kiállító közjegyzőnél! Megjegyezném, hogy a közjegyző nem fogja mérlegelni azt, hogy a beadott ellentmondásnak van-e jogossága, hanem ilyen esetben automatikusan perré alakul az ügy, tehát készüljünk fel arra, hogy a bíróság előtt kell majd bizonyítanunk, hogy a követelt tőke összeg nem valós. Ha a pert elveszítjük (és általában ez történik ilyen esetekben), akkor további költségek fognak felmerülni, a tartozásunk tovább nő, a helyzetünk tovább romlik. Így javaslom, hogy az ellentmondásra alaposan készüljünk fel, nézzük át a befizetéseinket akár évekre visszamenőlegesen is. Tehát nem győzöm hangsúlyozni: az ellentmondás nem jó időhúzási taktika!

Jöjjön a végjáték.

Abban az esetben ha az fmh-nak nem mondtunk ellent, akkor az jogerősség válik. Ha nem fizetünk egy jogerős fmh-ra akkor bizony az utolsó lépcsőfokára értünk a tartozásunk nem  rendezésének: itt kerül képbe a rettegett hatósági végrehajtó.  Amikor végrehajtásra került a tartozásunk, akkor ott már nem a Társasháznak kell fizetni, hanem a végrehajtónak (a tőkét is). A végrehajtó pedig levonja a saját költségét, majd tovább utalja a Társasház részére a fennálló tartozást, így kerül az kiegyenlítésre, és leggyorsabban így is szüntethető meg az eljárás.
Ha figyelmetlenségből a Társasháznak fizetünk ilyen esetben, akkor csak bonyolítjuk az eljárást: akár hetekkel is tovább tarthat a folyamat lezárása, mintha egyből a végrehajtó felé fizetünk!

Nagyon fontos, bár nem közös költséggel összefüggő megjegyzés: a végrehajtónak törvényi kötelessége a többi hitelezőnket (pl. közüzemi szolgáltatók, parkolási cégek, bankok, stb.) is felkutatni a lejárt tartozásaink miatt, és ezzel egy sokkal komolyabb, sok millió Forintos problémát húzhatunk magunkra, mint a teljes közös költségünk elmaradása!

Ha a végrehajtónak befizettük a követelt összegeket, akkor érdeklődjünk a végrehajtónál, hogy beérkezett-e hozzá a teljes követelt összeg és a tartozásunkat tovább utalta-e már a Társasház részére. Ezt mindaddig ismételjük, amíg nem kapjuk meg az igenlő választ. Ha a végrehajtó tájékoztatott minket az összeg továbbutalásáról, akkor vegyük fel a kapcsolatot a közös képviselettel és érdeklődjük meg, hogy a beérkezett végrehajtói utalás figyelembe vételével hogyan áll jelenleg az egyenlegünk, és ha további tartozásunk áll fent, akkor azt hogyan tudjuk rendezni! Ez az utolsó lépés azért fontos, mert az a folyamat, amíg egy tőkekövetelés a végrehajtás fázisába kerül, illetve mire az lezárul, akár fél-egy évbe is telhet, ha pedig ezen idő alatt továbbra sem fizettünk közös költséget, akkor újabb tartozást halmoztunk fel és az egész eljárás indul elölről! (Remélhetőleg okulva az előzőből már nem hagyjuk, hogy végrehajtóig jusson ismét.)

Apró megjegyzés, hogy a végrehajtó elől nem lehet a végtelenségig bujkálni, előbb-utóbb a fizetésünkből fogja letiltatni a hátralékot, végső esetben pedig az ingatlan árverezése is megtörténhet.

Összefoglaló

A legfontosabb tehát az, hogy kommunikáljuk a közös képviselettel! Legyünk őszinték, keressünk a képviselettel közösen megoldást a törlesztés ütemezésére. Eközben kerítsünk forrást arra, hogy a tartozást a megállapodás szerint tényleg tudjuk rendezni! Ne bujkáljunk és közben higgyük azt, hogy ha nem veszünk át egy levelet akkor az nem is létezik, mert bizony ezzel a magatartással csak tetemes plusz költségeket teremtünk saját magunknak, hiszen az ügyvédi levél, az fmh és a végrehajtás megelőlegezett díjai mind-mind a mi tartozásunkat fogják növelni.

Végső soron pedig akár a lakásunk is rámehet egy elhanyagolt közös költség tartozásra.

 

A bejegyzés a www.hazkezelo.net - korrekt közös képviselet és a www.kozosugyek.hu - lakóközösségi portál támogatásával jött létre.

Szólj hozzá!

A bejegyzés trackback címe:

https://hazkezelo.blog.hu/api/trackback/id/tr1013546561

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nincsenek hozzászólások.